Защита прав        31 мая 2018        129         0

Аренда физическим лицом помещения у юридического лица

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).
  • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • договор со всеми имеющимися приложениями;
  • удостоверение личности (паспорт);
  • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
  • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Организация планирует арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация имеет право арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Определенную договором аренды сумму (за вычетом НДФЛ) организация перечисляет физическому лицу на его счет в банке или выдает наличными из кассы.
Предусмотренные законодательством налоги, а именно НДФЛ, арендодатель, как налоговый агент, удерживает у физического лица и перечисляет в бюджет.

Обоснование вывода:
На основании п. 1 ст. 213 и ст. 130 ГК РФ физическое лицо вправе иметь в собственности нежилое помещение.
Право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (ИП), так как законом требование регистрации физического лица в качестве ИП для осуществления такой деятельности не установлено.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (часть 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно. Аналогичные выводы содержатся в разъяснениях Минфина России (письма Минфина России от 01.06.2010 N 03-04-05/3-302, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3).
Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве ИП.
Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». В пункте 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).
Минфин России в письме от 28.04.2005 N 03-01-11/2-81 указал, что в случае сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему помещения, приобретенного для личных нужд, государственная регистрация в качестве ИП не требуется.
В постановлении ВС РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2 также отмечается, что отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.
Вместе с тем следует учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, без соответствующей регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Как отмечается в письме УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Таким образом, следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных ситуаций (например при сдаче в аренду находящихся в собственности физического лица нежилых помещений, которые не могут быть использованы (не предназначены для использования) физическим лицом для личных нужд), суд может расценить действия физического лица как осуществленные с целью извлечения прибыли и признать такую деятельность предпринимательской.
Кроме того, на осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (письмо УФНС России по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004).
В рассматриваемой ситуации у физического лица при сдаче в аренду нежилого помещения, не предназначенного для использования в личных целях, существуют налоговые риски признания данной деятельности как предпринимательской. Это, в частности, может произойти при налоговой проверке арендатора — ИП.
Для исключения неблагоприятных последствий, связанных с возможным признанием деятельности физического лица по сдаче имущества в аренду предпринимательской, собственник помещения может зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги с доходов от сдачи имущества в аренду в соответствии с применяемой системой налогообложения.
Организация может производить оплату за арендованное помещение как за наличный расчет, так и в безналичном порядке, так как согласно п. 1.2 Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П плательщиками, получателями средств являются юридические лица, ИП, физические лица, занимающиеся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой, физические лица (далее — клиенты), банки.
В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются, в частности, физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Для них объектом налогообложения признается доход, полученный от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ (п. 1 ст. 209 НК РФ).
Сумма арендной платы, полученная физическим лицом от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, относится к доходам, полученным от источников в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы (за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст.ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 НК РФ), обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. При этом такие организации именуются налоговыми агентами.
Аналогичная позиция изложена в ряде разъяснений Минфина России и налоговых органов (смотрите, например, письма Минфина РФ от 06.12.2010 N 03-04-06/3-290, от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462, от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178 и УФНС России по г. Москве от 07.04.2008 N 28-10/[email protected]). Аналогичная позиция отражена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 N А66-9581/2009.
Таким образом, организации при уплате арендной платы физическому лицу следует удержать сумму НДФЛ и перечислить ее в бюджет (п. 4 ст. 226 НК РФ).
При этом для исполнения обязанностей налогового агента организации не требуется согласия физического лица — налогоплательщика.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый агент несет ответственность в соответствии с законодательством РФ (ст. 24 НК РФ). Так, согласно ст. 123 НК РФ неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный НК РФ срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению.
В связи с тем, что организация выступает налоговым агентом, на нее возлагается обязанность представить сведения по форме 2-НДФЛ «Справка о доходах физического лица за 20__ год», утвержденной приказом ФНС России от 17.11.2010 N ММВ-7-3/[email protected] Сведения представляются в налоговый орган по месту учета организации (налогового агента) не позднее 1-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2 ст. 230 НК РФ).
В то же время существует и другая точка зрения.
В письме УФНС России по г. Москве от 18.03.2011 N 20-14/4/[email protected] налоговые органы разъясняют, что налогоплательщики, получившие доход по договору найма (аренды), должны самостоятельно исчислять суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ. Аналогичная позиция отражена в постановлениях ФАС Поволжского округа от 18.05.2009 N А12-16391/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5077/2009(13200-А03-46).
Некоторые арбитражные суды отмечают, что если договор аренды, заключенный организацией с физическими лицами, не являющимися ее работником, не предусматривает обязанности организации удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, то делать это она не обязана (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 04.09.2009 N КА-А40/8534-09).
В постановлении ФАС Московского округа от 30.11.2010 N КА-А40/14545-10 по делу N А40-10432/10-140-112 судьи, руководствуясь положениями ст. 45, пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ, указали, что НДФЛ должен был быть уплачен самими физическими лицами — арендодателями, поскольку в договорах аренды было указано, что уплата НДФЛ производится физическим лицом — арендодателем самостоятельно.
Несмотря на наличие таких решений в пользу организаций-арендаторов, по нашему мнению, если между физическим лицом и организацией будет заключен договор аренды нежилого помещения, то организация как налоговый агент должна исчислить, удержать и уплачивать НДФЛ с сумм арендной платы. Иную позицию по данному вопросу придется отстаивать в суде.
Во избежание возможных недоразумений рекомендуем прописать в договоре аренды порядок уплаты НДФЛ в случае аренды имущества у физического лица.
Порядок уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации (ПФР), Фонд социального страхования Российской Федерации (ФСС), Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) определен Федеральным законом от 24.07.2009 N 212-ФЗ (далее — Закон N 212-ФЗ).
Объектом обложения страховыми взносами для организаций, ИП, производящих выплаты физическим лицам, признаются, в частности, выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (часть 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ).
В соответствии с частью 3 ст. 7 Закона N 212-ФЗ не относятся к объектам обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.
Договор аренды имущества непосредственно связан с передачей в пользование имущества (имущественных прав). Соответственно, арендная плата не облагается страховыми взносами в ПФР, ФСС, ФФОМС (смотрите также письмо Минздравсоцразвития России от 12.03.2010 N 550-19).
Страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний подлежат уплате в соответствии с Федеральным законом от 24.07.1998 N 125-ФЗ (далее — Закон N 125-ФЗ).
Порядок исчисления и уплаты взносов на этот вид страхования регулируется постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 N 184 «Об утверждении Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний» (далее — Правила).
В соответствии с п. 1 ст. 20.1 Закона N 125-ФЗ, а также п. 3 Правил страховые взносы начисляются, в частности, на выплаты и иные вознаграждения, выплачиваемые страхователем в пользу застрахованного лица в рамках гражданско-правовых договоров, если в соответствии с такими договорами страхователь обязан уплачивать страховщику страховые взносы.

Рекомендуем прочесть:  Не платит алименты куда обращаться

Подробно о вопросе, может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли сдать помещение в аренду физ

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.

Кроме того, очевидно, что заключение договора аренды порождает лишь право арендатора требовать передачи ему вещи в пользование (во владение и пользование) (ст. 606 ГК РФ). Само по себе заключение такого договора не свидетельствует о ведении арендатором предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Статус же индивидуального предпринимателя может быть приобретен арендатором и после заключения договора, например тогда, когда он фактически начнет использовать это имущество для предпринимательской деятельности.

Можно ли сдать в аренду помещение физическому или юридическому лицу? База арендаторов коммерческого нежилого помещения

  • заявление о постановке на учет;
  • паспорт арендатора;
  • паспорт арендодателя;
  • согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
  • свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • арендный договор;
  • акт приема-передачи;
  • платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.
  1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
  2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
  3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
Рекомендуем прочесть:  Как продать квартиру в которой прописан несовершеннолетний ребенок

Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет (Вайтман Е

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Обратите внимание! НДФЛ перечисляют в бюджет даже при выплате арендодателю аванса
При каждой выплате арендной платы или ее части организация обязана удержать НДФЛ. Неважно, как компания рассчитывается с арендодателем — авансом, частями либо по завершении месяца или иного периода.
НДФЛ, удержанный из арендной платы, организация перечисляет в бюджет в следующие сроки (п. 6 ст. 226 НК РФ):
— если деньги для расчета с арендодателем она снимает со счета в банке — в день получения наличных средств в банке;
— если рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке — в день перечисления арендной платы со счета организации на банковский счет гражданина либо по его поручению на счета третьих лиц.

Аренда физическим лицом помещения у юридического лица

Организация не может переложить обязанность уплаты по НДФЛ на самого гражданина (п. 5 ст. 3 НК РФ). Конечно, вы можете заключить дополнительное соглашение с арендодателем об исполнении права на начисление и уплату НДФЛ на него самого, но этот пункт договора (дополнительное соглашение) будет считаться ничтожным (Письмо Минфина N 03-04-05/3-314от 29.04.2011).

2. Коммунальные услуги могут учитываться в стоимости арендной платы как переменная величина. В этом случае примерный договор аренды в части начисления арендной платы будет звучать так: «Плата за аренду состоит из фиксированной и переменной части. Фиксированная часть составляет ______________ рублей в месяц. Переменная часть включает в себя стоимость коммунальных услуг, которая потреблялась арендатором за данный период. Сумма коммунальных платежей определяется на основании счетчиков потребления, установленных в помещении, и выставленных счетов коммунальных служб. Коммунальные платежи оплачиваются на основании копий счетов, предъявленных арендодателю за коммунальные услуги.

Организация вправе передать нежилые помещения в аренду физическому лицу

Специальных норм, регулирующих правоотношения в рамках договора аренды нежилого помещения, ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде ( параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.

Аренда недвижимости ООО у физического лица

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Согласно пункту 2 статьи 226 Кодекса исчисление сумм и уплата налога в соответствии с данной статьей Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 Кодекса.

Банк экспертных заключений

Пунктом 5.2 Инструкции № 138-И установлена возможность не оформлять паспорт сделки, если сумма обязательств по контракту (кредитному договору) не превышает в эквиваленте 50 тыс. долл. США по официальному курсу иностранных валют по отношению к рублю, установленному Банком России на дату заключения контракта (кредитного договора).

При этом, следует учитывать, что арендатор (физическое лицо) в соответствии со ст. 615 ГК РФ обязан использовать арендованное имущество (нежилое помещение) в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества (если в договоре назначение не указано).